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晟川案例|回迁房房产证未办理,购房者如何确定并维护自己的权利?

2022-08-15 15:50:27
副标题:瑶海回迁房案:成功保全拆迁安置权利并确认我方作为买受人的权利
律所案号:(2021)晟川律代字第543号
法院案号:(2021)皖0102民初16388号 、(2022)皖01民终4477号
原告:赵某、朱某       被告:孙某、魏某
我方代理:赵某、朱某    办案人:朱升禹、王康

案件结果:支持原告(我方)要求继续履行房屋买卖协议的诉讼请求,并判决被告承担逾期交房违约金

一、案情简介

2011年,被告孙某签订拆迁安置协议,2012年,被告孙某、魏某与原告赵某、朱某签订《房屋买卖协议书》,约定被告将拆迁安置房出卖给原告,此房屋根据政府分房时间基准,估计两年内分得现房,如超过三年时间,被告不能取得该房屋使用权,被告自愿承担逾期交房利息。协议签订后,原告即向被告支付了全部购房款。但后来被告迟迟未能取得拆迁安置房,原告赵某、朱某遂委托律师起诉至人民法院。

二、争议焦点

拆迁安置房未确定的情况下,原告诉讼请求如何列明?本案政府未分房是否构成不可抗力?被告魏某是否应当承担本案的合同义务?本案是否超过诉讼时效?

三、律师意见

(一)我方以继续履行房屋买卖协议为诉请

由于在诉讼过程中,本案被告的拆迁安置房还未确定,原告若坚持要求确认对房屋的权利或者要求被告交付房屋,可能导致法院无法判决而败诉,故在本案当中,原告以继续履行房屋买卖协议为诉讼请求。

(二)本案未分房不构成不可抗力

在签订协议时“由分房时间产生的违约利息”并非不能避免或不能克服的因素,被告完全可以将预计分房时间延长,比如10年内分得现房,或者在签订协议时约定“若到期仍未分得现房,被告也无需承担违约利息”,被告完全可以通过这样的约定来避免“分房时间”给其带来的违约责任,但被告在签订协议时不仅没有作出这样的约定,而且对分房时间作出了合理的预计,并约定逾期交房其愿意承担相应的利息。被告在签订协议时已自愿承担相应的风险,应当承担相应的违约责任。

(三)被告魏某应承担本案的合同义务

本案在诉讼过程中,被告魏某辩称在签订拆迁安置协议时其已与被告孙某离婚,安置房属于孙某个人财产,其不应当承担本案合同义务。但我方认为,本案《房屋买卖协议书》由孙某、魏某共同签署,购房款也由魏某收取,在长达数十年的房屋买卖过程中,魏某从未向原告表示其并非案涉房屋的权利主体,即使安置房为孙某个人财产,但原告并不知情,为善意的相对人。

(四)本案未过诉讼时效

由于被告在庭审程序当中,明确表示愿意继续履行房屋买卖协议,只是由于政府的原因还未实现分房,这表明被告同意履行债务,已构成诉讼时效的中断。

四、裁审观点

原告与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效,双方当事人应当依约履行。协议当中已对逾期交房的违约利息作出了约定,现被告未按照约定交付房屋,已构成违约,应承担违约责任。被告孙某、魏某虽已离婚,但其二人是以夫妻名义与原告签订房屋买卖协议,且魏某本人在协议上签名确认,原告作为善意的相对人,有理由相信被告具有共同举债的意思表示。关于诉讼时效,庭审当中被告作出同意继续履行义务的意思表示已构成时效中断。

五、裁判结论

判决原被告继续履行《房屋买卖协议书》,被告自逾期交房之日起承担违约利息。

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